В этом разделе наша юридическая служба отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы, касающиеся недвижимости:

Наиболее часто встречающиеся вопросы,
задаваемые по "Горячей телефонной линии"
бесплатной юридической консультации
Ассоциации риелторов г. Одессы и Одесской области

1. Что представляет собой действие, направленное на приобретение, продажу или дарение объекта недвижимости?

   Действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том числе объекта недвижимости, является сделкой.

   К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а так же объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. То есть, не установлена обязательная зависимость у объектов, размещенных на земельных участках, фундаментальной связи с землей.

   Предприятие является единым имущественным комплексом, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

   В состав предприятия как единого имущественного комплекса, входят все виды имущества (движимого и недвижимого), предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, материалы, продукция, долги, а также право на торговую марку, и иные права, если иное не предусмотрено договором или законом.

   Предприятие, как единый имущественный комплекс, является недвижимостью и может в целом или в части быть предметом сделок (купли-продажи, аренды, залога и др.)

2. Какие имеются требования, соблюдение которых является необходимым для действительности (законности) сделки?

   Законодательством установлены следующие основные требования:

   • содержание сделки не может противоречить Гражданскому Кодексу Украины, другим актам гражданского законодательства, а также моральным основам общества;
   • лицо, которое совершает сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
   • волеизъявление участников сделки свободным и отвечать его внутренней воле;
   • сделка должна совершаться в форме, установленной законом;
   • сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, которые ей обусловлены;
   • сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или неработоспособных детей.

3. Какие моменты являются важными и имеют значение из практики правовой поддержки по договорам об инвестировании строительства жилья?

   Для инвестора при заключении договора на инвестирование строительства жилья следует обратить внимание на наличие в договоре следующих пунктов:
   - точное наименование сторон, т. е. Ф. И. О. и точные паспортные данные инвестора, а также полное наименование строительной компании, ее местонахождение, банковские реквизиты, код ОКПО, Ф. И. О. руководителя, подписывающего договор. В случае подписания договора со стороны строительной организации представителем по доверенности, необходимо указание в договоре данной доверенности (№, дата оформления, кем выдана), а также проверить содержание доверенности на предмет правомочия подписания лицом договора.
   - полное описание инвестируемого жилья путем перечня: точный адрес дома, количество этажей в доме, этаж и номер квартиры, сторона дома, на которую выходят окна квартиры, количество комнат и их метраж, высота потолков, планировка квартиры и состояние стен, пола, потолка, наличие окон (столярки), дверей;
   - сроки (по конкретным датам) и порядок оплаты квартиры (наличными или безналичным через банк);
   - срок сдачи дома в эксплуатацию;
   - штрафные санкции за нарушение срока передачи квартиры инвестору, для дальнейшего внутреннего оформления;
   - срок и порядок оформления права собственности на квартиру, в том числе отнесение к той или иной стороне расходов по оформлению документов;
   - установление денежной суммы инвестирования - как неизменной величины, а ее изменение возможно только по договору при наличии соглашения сторон;
   - при оформлении договора на нескольких листах рекомендуется подписать каждый лист;
   - получить один экземпляр договора в оригинале (а не в ксерокопии).
   

4. Может ли представитель строительной компании настаивать на немедленном заключении договора на инвестирование строительства квартиры?

   Так как волеизъявление участников сделки должно быть свободным, никто не может быть принужден к оформлению договора.

   Кроме того, предоставляемые инвестору тексты договоров являются лишь проектом договора, и не могут трактоваться как единственно применимые по сделке. Инвестор вправе требовать проект договора для консультации по его содержанию для юриста, либо у специалистов по правоотношениям в сфере недвижимости, каковыми в частности являются члены Ассоциации риелторов г. Одессы и Одесской области.

   В случае необходимости инвестор может требовать внесения в проект договора корректировок, однако строительная компания вправе от них отказаться.

5. Какие документы свидетельствуют о наличии прав у строительной организации на строительство дома на участке земли?

   При ведении переговоров об инвестировании строительства квартиры инвестору следует потребовать для ознакомления следующие документы:

   - лицензия на осуществление строительной деятельности;
   - проект на застройку;
   - разрешение на начало строительных работ;
   - технико-экономическое обоснование строительства;
   - правоустанавливающие документы на земельный участок (Проект отвода, Гос. Акт, или договор аренды).

   П случае, если указанные документы оформлены на разные юридические или физические лица, необходимо ознакомиться с содержанием договора (договоров) между ними. При этом стоит обратить внимание на установленные данным договором (договорами) взаимные обязательства, на сроки их выполнения и ответственность за их нарушение. Как правило, указанные документы и данные договора имеют много специфических терминов и сложны для восприятия рядовых инвесторов. Поэтому по копиям указанных выше документов и договоров полезнее проконсультироваться у специалистов.

6. В какие фирмы не стоит обращаться для заключения договора на инвестирование жилья, и что необходимо делать, если по исполнению заключенного договора возникли сложности?

   Данный вопрос часто задается гражданами г. Одессы, обращающимися за консультацией по "Горячей линии бесплатной консультации" Ассоциации риелторов г. Одессы и Одесской области.

   Объективным ответом на данный вопрос может быть только рекомендация о той или иной фирме от лиц, которые уже воспользовались ее услугами. Потому, прежде всего, следует узнать о деятельности фирмы, которая Вас интересует у своих знакомых. Кроме того, информацией о фирме могут служить сведения о наличии судебных процессов с участием фирмы, частых проверок правоохранительных органов. Об опыте работы и качестве также можно судить по объектам, которые были предоставлены ранее инвесторам, и которые строятся в настоящее время. В случае возникновения осложнений с договором за консультацией необходимо незамедлительно обратиться к специалисту.

7. Имеет ли право собственник земельного участка возводить на нем жилой дом или промышленный объект?

   Собственник земельного участка (что подтверждается Государственным Актом на право собственности) имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять перестройку или реконструкцию имеющихся строений, создавать закрытые водоемы. Собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенные здания и сооружения и другое недвижимое имущество. Собственник имеет право использовать земельный участок по своему усмотрению, но в соответствии с его целевым назначением, которое указано в Гос. Акте на право собственности на земельный участок. Изменение целевого назначения возможно на основании заявления собственника в установленном законом порядке.

   Право собственника на застройку осуществляется при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и др. норм, на основании оформления соответствующего пакета документов, а также при использовании земельного участка по его целевому назначению. Например: собственник земельного участка с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома не имеет права построите на данном участке складское помещение.

8. Какое право на землю переходит к покупателю предприятия как имущественного комплекса или его части, если документов на право собственности на землю или на ее аренду не имеется?

   Изложенная в вопросе ситуация является частой, так как оформление правоустанавливающих документов на землю под промышленными объектами государственной или коммунальной собственности не является первоочередной задачей. Если у предприятия отсутствуют документы на землю - Гос. акт на собственность или на право постоянного пользования, договор аренды, это означает, что данный участок земли находится в постоянном пользовании. Данный факт может быть подтвержден только решением соответствующего Местного совета об отводе конкретного участка земли предприятию.

   В случае купли-продажи недвижимости (предприятия или части его имущества) расположенной на земельном участке, находящемся в постоянном пользовании на основании решения об отводе земли, к приобретателю переходит право пользования ранее отведенным земельным участком, или частью участка, необходимого для обслуживания приобретаемого имущества предприятия. При этом у продавца части имущества необходимо получить согласие на отвод соответствующей части земельного участка покупателю части недвижимого имущества.

   После этого необходимо осуществить оформление правоустанавливающих документов на земельный участок в собственность или в аренду.

Какие документы требуются
для продажи квартиры?

Для отчуждения квартиры требуется в первую очередь документ, подтверждающий право собственности владельца. Этим документом может быть:

1. Свидетельство о приватизации (выдается вместе с Распоряжением
   органа приватизации)
2. Договор купли-продажи (биржевой либо нотариальный)
3. Договор дарения
4. Договор мены
5. Договор пожизненного содержания
6. Свидетельство о праве на наследство (по закону либо по завещанию)
7. Свидетельство о праве собственности, выданное органом
   исполнительной власти (исполкомом)
8. Справка о выплате пая (для кооперативных квартир)
9. Решение суда

Все эти документы должны быть зарегистрированы в МБТИ и иметь в качестве приложения технический паспорт с планом квартиры. Ордер не является правоустанавливающим документом, поэтому неприватизированную квартиру продать нельзя, так как формально она принадлежит государству, и для отчуждения ее надо приватизировать.

Как максимально обезопасить себя
при покупке жилья?

Единого рецепта здесь не существует, так как в каждом конкретном случае существует множество факторов, от которых зависит, не будет ли у Вас проблем при сделке или в дальнейшем. Самый универсальный рецепт – обратиться в агентство недвижимости, которое решает все эти вопросы в совокупности. По любому конкретному вопросу Вы сможете бесплатно проконсультироваться, позвонив в наше агентство по тел. 777-07-15, Игорь Борисович

Чем отличается оформление
частного дома?

К оформлению частного дома следует относится гораздо с большей ответственностью и осторожностью, чем к оформлению квартиры, так как нюансов и неприятных сюрпризов здесь гораздо больше. Начнем с того, что в таких районах, как Сахарный поселок или Кривая Балка, зачастую на дом не существует вообще никаких документов. Ну, это конечно крайности, но неузаконеные пристройки, дома не введенные в эксплуатацию, дома выстроенные без разрешения на строительство или с отклонениями от проекта – к сожалению на сегодня это печальная объективная реальность. Поэтому, даже если с виду документы и нормальные, а хозяин так и пышет доброжелательностью – покупать частный дом без помощи специалиста, подчеркиваю – именно специалиста по продаже недвижимости, а не просто юриста – значит очень сильно рисковать деньгами, немалыми а возможно последними. Поэтому – не рискуйте, обратитесь в агентство!

Что выгоднее, дарение или
купля-продажа?

Не вдаваясь в юридические дебри – и дарение и купля-продажа две стороны одной медали, различающиеся нюансами, которые могут обусловить Ваш выбор. Грубо говоря, приобретая квартиру через дарение, Вы являетесь единственным собственником, и на подаренную Вам квартиру не могут распространяться имущественные претензии третьих лиц, например Ваша жена при разводе уже не сможет претендовать на принадлежащую ей долю квартиры. Также Вашу квартиру не смогут конфисковать (тьфу-тьфу конечно). Ну и, наконец, при дарении не платится такой обязательный платеж, как отчисление в Пенсионный фонд, составляющий 1% от инвентаризационной оценки квартиры, что может быть тоже для Вас немаловажно.

Что делать, если собственниками жилья
являются несовершеннолетние?

Брать разрешение органа опеки и попечительства. Другого пути здесь нет, и искать его просто не советуем. Тут надо различать понятия – собственник или просто прописанный в квартире, что многие путают. Если ребенок просто прописан – разрешения не требуется. Если же ребенок входит в число собственников жилья, то есть фигурирует в правоустанавливающем документе, нужно обратится в Опекунский совет исполкома по месту жительства с заявлением на разрешение продажи доли несовершеннолетнего. Для этого Вы должны аргументировано доказать, что при продаже не ущемляются права ребенка, предоставив для этого документы на квартиру, которую Вы покупаете взамен (при условии, что жилая площадь будет не меньше, чем в предыдущей), или что имеется другая жилплощадь, в число собственников которой будет включен несовершеннолетний. Процесс этот достаточно трудоемкий, связанный с выездом комиссии по месту будущего жительства, с утверждением решения коллегией исполкома, и изобилующий прочими подводными камнями, поэтому настоятельно рекомендуем решать этот вопрос только через Агентство недвижимости.

Как проконтролировать погашение долгов и
выписку прежних владельцев?

К сожалению, если Вы покупаете квартиру сами или через частного маклера, то никак. Даже если Вам до сделки предоставят все книжки и справки о погашении задолженностей (которые кстати могут оказаться и липовыми), то для выписки в ЖЭКе у продавца потребуют основание для выписки, которым будет являться договор купли-продажи, поэтому, как правило, продавец выписывается уже после сделки. А может не выписывается. Более того, Вам, как лицу постороннему, никто никогда не предоставит информацию о том, кто еще прописан в квартире, нету ли там лиц, сидящих или служащих в армии, нет ли на квартире ареста и т.д. Поэтому, если Вы хотите обезопасить себя от неприятных сюрпризов – обращайтесь в агентство недвижимости, которое проконтролирует все эти вещи, проверит всю подноготную объекта, и сделает Вашу жизнь в новой квартире счастливой и безоблачной!

Как лучше совершить обмен?

К сожалению, объективная реальность такова, что прямой обмен тихо скончался еще несколько лет назад. При широчайшем спектре предложений людям гораздо удобней и быстрей сначала продать свое жилье, а потом купить новое. Вспомните, как когда-то люди мучались годами, не имея другой возможности изменить свои жилищные условия! Сегодня обмен – это стереотип, оставшийся с советских времен, и хотят совершить обмен люди, одной ногой оставшиеся в том времени. Еще одна причина для обмена – нежелание иметь дело с крупными наличными суммами. Поверьте, сегодня при наличии у агентства, занимающегося Вами службы безопасности и имея все возможности для безопасного проведения сделки, риск сведен к нулю. А если куплю-продажу обеих квартир проводить одновременно, то эти деньги вы увидите всего на мгновение. Так что не тратьте зря времени в поисках обмена, который может затянуться на неопределенное время, а смело выставляйте квартиру на продажу.

Какими качествами должен
обладать риэлтор?

Все зависит от того, насколько долго и насколько серьезно Вы решили заняться этим делом. Если для Вас главное – деньги, а моральные принципы – дело второе, то не исключено, что при наличии наглости и беспринципности первое время что-то можно заработать. Но вряд ли Вы надолго задержитесь в этом бизнесе. Не буду говорить за всех, основные требования к людям в нашем агентстве: молодость, высшее образование, многолетний стаж работы по специальности – не обязательны. Желательны: высокая работоспособность, оптимизм, живой ум, одесская прописка, домашний телефон. Обязательны: желание работать и зарабатывать, ответственность, порядочность, любовь к Молдаванке и людям ее населяющим. По вопросам трудоустройства обращаться по тел. 777-07-15, или в Агентство.

Ответ на любой интересующий Вас вопрос Вы сможете получить,
позвонив по телефону 777-07-15